L’acquisto di un’abitazione all’estero prima della vendita della casa italiana agevolata può consentire di mantenere il beneficio “prima casa”. Lo chiarisce l’Agenzia delle entrate nella risposta n. 200 del 5 novembre 2026. Nel caso esaminato, occorre vendere l’immobile italiano entro due anni dall’acquisto estero e dimostrare l’effettiva destinazione della nuova abitazione a dimora principale. Il chiarimento riguarda una cessione che avverrà prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto effettuato in Italia.
Il contribuente è un cittadino italiano residente all’estero che nel 2025 ha acquistato con il coniuge una casa in Italia, beneficiando dell’Iva al 4 per cento. Pochi mesi dopo, la coppia ha stipulato un contratto per un’abitazione oltre confine, destinata a diventare la propria dimora principale. Il trasloco è stato immediato, mentre il possesso materiale dell’immobile estero è divenuto effettivo soltanto nel 2026. Dopo questo passaggio i coniugi intendono vendere la casa italiana, entro due anni dall’acquisizione di quella estera.
La nuova abitazione precede la cessione
La disciplina richiamata dalle Entrate prevede la decadenza quando l’immobile agevolato viene trasferito prima di cinque anni, salvo l’acquisto di un’altra abitazione principale nei termini previsti. Il comma 4-bis della nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986 consente inoltre di fruire nuovamente dell’agevolazione pur possedendo ancora la precedente casa agevolata, a condizione di venderla entro il termine stabilito.
La legge di bilancio 2025 ha esteso da uno a due anni il termine per alienare l’abitazione già posseduta. Leggendo insieme i commi 4 e 4-bis, l’Agenzia applica i principi sulla sostituzione dell’abitazione anche alla sequenza descritta: prima l’acquisto estero, poi la vendita italiana. Il beneficio da conservare è quello già fruito per l’immobile in Italia.
Come documentare la dimora abituale
La prassi richiamata ammette il mantenimento dell’agevolazione per gli acquisti all’estero purché esistano strumenti di cooperazione amministrativa che permettano di verificare l’effettivo utilizzo della casa come dimora abituale. La destinazione ad abitazione principale deve quindi essere provata. Tra i documenti utilizzabili figurano l’atto di acquisto e quelli relativi alle utenze domestiche intestate al contribuente. Gli elementi probatori formati all’estero devono essere corredati dalle necessarie formalità di legalizzazione e traduzione previste. Questi requisiti accompagnano la condizione temporale indicata nella risposta.
Per l’agenzia incaricata della vendita, il chiarimento offre un uso concreto: inserire nello scadenzario della pratica il termine legato all’acquisto estero comunicato dal cliente, così da tenerne conto nella gestione dell’incarico.
