Chi paga le spese e le imposte della registrazione della compravendita

SCRITTURA PRIVATA NON AUTENTICATA: La scrittura privata è documento di parte, non proveniente da pubblico ufficiale, che contiene una dichiarazione scritta proveniente dai soggetti interessati e sottoscritta dagli stessi. Ai sensi dell'art. 2702 C.C., fa piena prova, fino a querela di falso, della provenienza delle dichiarazioni di chi l'ha sottoscritta se colui contro il quale la scrittura è prodotta ne riconosce la sottoscrizione. Tale forma è generalmente usata per i contratti di locazione, di affitto fondi rustici, costituzione di associazioni non riconosciute legalmente, preliminari di compravendita. A differenza delle due altre tipologie, per le quali l'attribuzione della data certa si riconnette alla formazione o all'autenticazione dell'atto da parte dell'ufficiale rogante, per la scrittura privata non autenticata è la registrazione che conferisce certezza di data.

Ai sensi dell'art. 10 del DPR 26/07/1986, n. 131, i soggetti obbligati a richiedere la registrazione sono le parti contraenti per le scritture private non autenticate, per i contratti verbali e per gli atti pubblici e privati formati all'estero nonché i rappresentanti delle società o enti esteri, ovvero uno dei soggetti che rispondono delle obbligazioni della società o ente, per le operazioni di cui all'art. 4 e anche gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari Infatti le parti contraenti di un contratto preliminare di compravendita stipulato per scrittura privata semplice sono sempre responsabili in solido nei confronti dell'Amministrazione Finanziaria.

Proprio perché la legge dell'imposta di registro collega il diritto fiscale a quello civile , tutte le spese e imposte( registro e bollo), tasse relative e obbligatorie per l'adempimento di registrazione di una "scrittura privata di natura negoziale - contratto preliminare " restano a carico delle parti contraenti ( ovvero promittente venditore e promissario acquirente ) ad eccezione dell' imposta di registro che pagata in misura proporzionale possa essere ripetuta e recuperata dall'acquirente in sede di atto notarile di trasferimento a diminuzione della tassazione dell'atto stesso di compravendita.

Quanto sopra precisato potrà comunque essere oggetto di libera trattativa e pattuizione fra le parti contraenti purché riportato nel contratto preliminare. Per quanto si possa interpretare da un punto di vista fiscale/civile , il contratto preliminare è cosa diversa dall'atto notarile di trasferimento per il quale il codice civile dedica una specifica norma con la quale si stabilisce che le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente. Il contratto preliminare ha comunque un effetto obbligatorio mentre l'atto notarile di compravendita ha un efficacia traslativa di trasferimento della proprietà. Coordinando la disciplina stabilita dalla legge fiscale possiamo concludere che esistendo anche la responsabilità solidale delle parti nei confronti dell'Amministrazione Finanziaria, tutte le spese del contratto preliminare di compravendita stipulato per scrittura privata semplice, in assenza di patto contrario, sono a totale carico delle parti contraenti.

A questo proposito si precisa che esiste comunque anche una diversa interpretazione in merito: quella, molto di scuola notarile e comunque legata proprio al dettato all'articolo 1475 codice civile (in tema di contratto di compravendita), ai sensi del quale "Le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente". La norma sopra indicata , prevista per il contratto di compravendita, ad avviso di parte della dottrina notarile è applicabile per analogia al contratto preliminare di compravendita e in tal senso precisano: "coordinando la disciplina stabilita dalla legge fiscale con la norma sopra indicata, possiamo concludere che, ferma restando la responsabilità solidale delle parti nei confronti dell'Amministrazione Finanziaria, tutte le spese del contratto preliminare di compravendita stipulato per scrittura privata semplice, in assenza di patto contrario, sono a totale carico del promittente l'acquisto".

È comunque indispensabile precisare a conforto della tesi da noi sostenuta che ormai da tempo la prassi si è evoluta e consolidata, fatta eccezione per l'imposta di registro dovuta per le somme di denaro previste nel contratto preliminare di compravendita a titolo di caparra confirmatoria e/o di acconto, che viene imputata all'imposta di registro da versare a seguito della stipula del contratto definitivo, le spese del contratto preliminare di compravendita (imposta di registro in misura fissa ed imposta di bollo) sono ripartite fra le parti in ugual misura fra loro. Parte della dottrina notarile preciserebbe che questa è soltanto la “prassi“!!! In difetto di un diverso accordo, e considerato che nella gerarchia delle fonti del diritto (articolo 1 delle Disposizioni sulla legge in generale) le leggi precedono gli usi, la disposizione di cui all'articolo 1475 codice civile dovrebbe prevalere sulla prassi.