Come Vendere Casa Velocemente   02/09/2019  

Come Vendere Casa Velocemente

Vendere una casa non è cosa semplice, soprattutto se si intende farlo velocemente e al prezzo più alto possibile. Nonostante il mercato immobiliare stia vivendo una oggettiva fase di ripresa rispetto a qualche anno fa, si rischia ancora di non riuscire a collocare rapidamente un’abitazione o, cosa più frequente, di trovarsi a dover svendere i propri asset per mancanza di offerte che soddisfino i propri criteri di vendita. 

Da dove iniziare?

Come avviene per ogni altro prodotto, per vendere casa velocemente – sia che si decida di vendere on-line sia se si opti per strategie più tradizionali - è necessario posizionarsi sul mercato in maniera corretta e consapevole. 

Vedremo dunque come vendere casa velocemente e al prezzo giusto, anticipando la concorrenza e cercando di prestare attenzione a come ottenere il massimo dalle proprie proprietà immobiliari.

Sia che si opti per la mediazione di un’agenzia immobiliare, sia che s’intenda invece operare nel privato, è importante tenere a mente alcuni aspetti spesso decisivi: assegnare all’immobile un giusto prezzo, che non sia così alto da scoraggiare i potenziali compratori e al contempo non svaluti la casa, è fondamentale per collocare correttamente il prodotto sul mercato. Così come è decisivo presentare la proprietà ai potenziali acquirenti in modo accattivante, attraverso l’adozione di alcuni accorgimenti che possono fare davvero la differenza. 

Per vendere casa rapidamente, bisogna adottare una strategia di vendita che non può prescindere da alcuni aspetti, quali:

  • la definizione del giusto prezzo dell’immobile;

  • una presentazione accattivante e curata della casa;

  • la produzione di tutti i documenti necessari per il venditore ed il compratore.

Vediamo di seguito nel dettaglio come comportarsi per quanto riguarda la valutazione dell’immobile, la presentazione del prodotto sul mercato online e tradizionale e la produzione dei documenti che tutelano entrambi i soggetti della compravendita di una casa. 

Per vendere casa online, senza agenzia o tramite un buon agente, bisogna dunque attivare un piano di comunicazione che tenga conto delle esigenze del compratore. Che si tratti di vendere una casa con mutuo o una splendida villa appena ristrutturata, infatti, una buona comunicazione e il corretto collocamento sul mercato possono influire pesantemente sia sul prezzo finale di vendita che sulla velocità dell’operazione.

Definire il giusto prezzo della casa in vendita

La prima criticità da affrontare – di fronte a un mercato vivo eppure tendente al ribasso, come è quello immobiliare in questi anni – è quella di una corretta valutazione degli immobili. 

In particolare se ad essere in vendita è un’abitazione cui si è emotivamente legati – come nel caso di una casa donata o ereditata - è sempre consigliabile servirsi del parere di un professionista, che si tratti di un’agente immobiliare o di un perito, che possa dare una stima realistica ed oggettiva del valore dell’immobile. 

E’ bene innanzitutto sapere che il prezzo di una casa non è definito soltanto dalla superficie commerciale dell’abitazione ma dipende anche da altri fattori, quali le caratteristiche interne (esposizione, razionalità degli spazi, vista, finiture, etc.), lo stato di manutenzione degli impianti e la presenza dei servizi di zona come parchi, mezzi pubblici e scuole. 

Gli appartamenti nei piani più alti degli edifici possono valere fino al 20% in più rispetto ai loro omologhi al piano terra o interrati, nel qual caso si può evidenziare una flessione di circa il 10% del valore di mercato. Se si intende vendere una casa in affitto, sarà invece da prevedere un leggero calo del valore dell’immobile, rispetto ad un omologo libero da inquilini. 

I cosiddetti coefficienti di merito che definiscono il valore di mercato di un immobile sono dunque diversi, motivo per cui spesso si sceglie di servirsi di professionisti del settore immobiliare, siano essi agenti immobiliari o periti, almeno per quanto riguarda la valutazione. 

Partire con un prezzo di vendita competitivo ma non al ribasso è infatti il primo passo per vendere la propria casa velocemente e senza sgradevoli sorprese. Se la regola generale indicherebbe come la migliore strategia quella di indicare un prezzo leggermente più basso del valore della casa allo scopo di attrarre più potenziali acquirenti, è pur vero che non si tratta della strada migliore in tutti i casi. 

Per vendere un attico vista Colosseo nel centro di Roma, per esempio, potrebbe essere più conveniente sfruttare il cosiddetto “effetto di ancoraggio”: presentare l’immobile ad un prezzo più alto del suo effettivo valore può - sfruttando la centralità della prima informazione recepita -  influire sulla percezione del pubblico, aumentando oggettivamente il prezzo di mercato della casa. 

Come presentare la casa al meglio: homestaging e cura dei dettagli

Per vendere casa online velocemente bisogna avere una strategia: un annuncio online senza foto e con poche informazioni non attrarrà alcun potenziale compratore, o comunque non lo farà rapidamente. 

Come vendere casa velocemente, dunque? In generale, il primo passo di ogni potenziale acquirente è una ricerca online: si darà maggiore attenzione agli annunci che offrono foto esplicative, descrizioni chiare e altri strumenti che possano garantire che le condizioni dell’immobile siano realmente quelle descritte, quali Virtual Tour a 360°, video, riprese aeree, etc. 

Sarà buona pratica pubblicare il proprio annuncio solo su portali immobiliari o siti giudicati affidabili dal pubblico, e fare in modo di corredarli di contenuti fotografici e video che possano rendere la visita virtuale della casa paragonabile a quella fisica. 

Questo approccio aumenta di misura la fiducia dell’acquirente, e generalmente velocizza di molto i tempi di vendita, accorciando quelli necessari per l’ottenimento delle informazioni da parte dell’agente e per i vari sopralluoghi in situ.

Se anche poi si trattasse di vendere una casa da ristrutturare, delle fotografie di qualità che evidenzino gli spazi e le potenzialità dei vari volumi dell’immobile saranno di grande sostegno nell’attrarre e dare fiducia agli acquirenti, meglio ancora se si tratta di spazi vuoti e perfettamente puliti. 

Se anche la casa in vendita fosse un enorme loft nel pieno centro di Milano, è chiaro che un pavimento rovinato, un bagno troppo vecchio o degli infissi palesemente da rivedere possono rendere la vendita più difficile del previsto. 

L’home staging è una pratica sempre più diffusa per vendere una casa velocemente e al giusto prezzo. In cosa consiste? Nel creare una “prima impressione” positiva della casa e rendere l’immobile il più attraente possibile: spesso infatti è proprio la prima impressione a determinare il successo di una compravendita. 

Sarà dunque importante eliminare l’inessenziale (come soprammobili, tende ed elettrodomestici vetusti), evidenziare ampiezza e luminosità delle stanze, mantenere in ottime condizioni giardini e terrazzi, e soprattutto pulire a perfezione ogni angolo della casa. 

In particolare il bagno e la cucina sono oggetto di grande attenzione, nel momento in cui si decide di acquistare una casa. Ringiovanire gli ambienti e dargli un nuovo look con miglioramenti incrementali, specie se è da molto che non si rinnovano arredamenti ed impianti, può dare una spinta notevole al buon posizionamento della casa sul mercato, ed influire sul prezzo finale dell’immobile.

I documenti da produrre per vendere casa senza sorprese

Per vendere casa velocemente e senza sorprese dell’ultimo minuto, uno dei passaggi fondamentali è quello di produrre in anticipo tutti i documenti necessari in sede di compravendita. 

Quali sono i documenti necessari per vendere casa?

  • L’APE: l’Attestato di Prestazione Energetica, che certifica la classe energetica della casa, è necessario per qualunque atto formale relativo alla compravendita di un immobile, e va indicato anche negli annunci;

  • La visura catastale e la planimetria: la visura catastale identifica l’immobile e le sue caratteristiche salienti, quali la rendita della proprietà e i dati anagrafici del proprietario da cui si acquista. La planimetria è generalmente presente tra i documenti del catasto, ed indica metrature e volumi dell’immobile. 

  • Il certificato di destinazione urbanistica (CDU): indica i dati catastali dell’immobile e la sua destinazione d’uso; può essere richiesto presso gli uffici tecnici delle Amministrazioni Locali coinvolte;

  • Il certificato di agibilità: attesta la conformità della casa rispetto ai progetti di costruzione e la vivibilità della casa in termini igienico-sanitari e di impiantistica;

  • L’atto di provenienza: coincide generalmente con l’atto notarile che attesta la titolarità sull’immobile, ma può essere una scrittura privata (come una precedente compravendita) oppure una sentenza che attribuisce la proprietà degli immobili per via giudiziale; 

  • Certificato di conformità degli impianti elettrici e del gas: viene rilasciato generalmente da un tecnico specializzato in fase di installazione o revisione;

  • Il libretto della caldaia: appartiene alla documentazione tecnica di corredo, quindi non è necessario che sia allegato ai documenti in fase di rogito o compravendita, ma va consegnato al nuovo titolare della proprietà immobiliare in originale.

Esistono poi dei documenti che vanno prodotti in alcuni casi specifici, descritti di seguito.

  • Per vendere una casa gravata da mutuo, qualora non si possa estinguere suddetto contratto con la Banca prima della vendita o durante il rogito, è necessario allegare ai documenti la copia del contratto di mutuo. L’acquirente che subentra nella gestione del mutuo ha diritto a conoscere l’entità e lo stato del debito che acquisisce insieme alla casa;

  • Vendere una casa in affitto significa invece, come è intuibile, dover allegare alla documentazione il contratto di affitto in essere;

  • Se si vende una casa ristrutturata, in particolare se gli interventi hanno riguardato ampliamenti o modifiche alla planimetria originale, bisogna produrre anche il titolo edificatorio abilitativo, ovverosia l’insieme dei permessi ottenuti in sede di apertura lavori (permesso di costruire, CILA, SCIA, etc.).

Per vendere casa velocemente e senza incorrere in imprevisti dell’ultimo minuto, è essenziale produrre o reperire tutta la documentazione necessaria in tempo utile, in modo da arrivare preparati all’atto di vendita e non rischiare di doverlo rimandare, scoraggiando l’acquirente.

Il ruolo dell’agenzia immobiliare

Sempre più spesso si crede di poter evitare le agenzie immobiliari, sostituendo i servizi professionali con gli strumenti informatici messi a disposizione dal web. Eppure, vendere casa online come privato non è sempre semplice, e alcuni tools di ultima generazione per la vendita di immobili sono ad oggi appannaggio esclusivo delle agenzie. 

Vendere casa senza agenzia significa non soltanto dover curare in prima persona la presentazione dell’immobile, col rischio di tralasciare dettagli importanti, ma anche scrivere e pubblicare gli annunci, rispondere alle domande e - cosa più sgradevole - dover discutere personalmente il prezzo dell’immobile con il compratore. 

Spesso la scelta di una buona agenzia di mediazione immobiliare è di grande utilità non soltanto per la semplificazione che comporta, ma anche e soprattutto perché garantisce lo sviluppo di una strategia di marketing efficace, che va dal posizionamento degli annunci fino alla possibilità di sviluppare tour virtuali ed operare strategie efficaci di home staging in base alle caratteristiche dell’immobile da vendere, servendosi di professionisti dei vari settori.

I tour virtuali degli immobili, come il Virtual Tour 360° proposto da Realgest, sono tra gli strumenti più efficaci nella vendita delle case online: velocizzano di molto i tempi necessari per visite e sopralluoghi e consentono al cliente di fantasticare sulla casa dei propri sogni senza dover interagire ogni volta con l’agente o con il proprietario. 

Al netto dei tanti ingombri di cui solleva il proprietario di un immobile, un buon agente immobiliare può essere decisivo in particolare per quanto riguarda:

  • la corretta valutazione del  valore dell’immobile;

  • la gestione degli aspetti legali e normativi della compravendita, limitando eventuali rischi per entrambe le parti;

  • lo studio di una strategia di marketing adatta all’immobile, dal posizionamento online ai processi di home staging e documentazione fotografica professionale;

  • la possibilità di sfruttare risorse di ultima generazione come visite virtuali, droni e video tour;

  • l’ampliamento del mercato a fasce di compratori che spesso si tende a non considerare, come i millennials o gli investitori stranieri, che invece potrebbero essere il target perfetto per la casa che si intende vendere.

Come vendere casa velocemente e senza rischi, dunque? In definitiva, collocando nella giusta maniera il bene sul mercato immobiliare e non facendosi trovare impreparati di fronte a richieste di documenti, spiegazioni e curiosità da parte dell’acquirente. Una buona compravendita si fonda sulla fiducia, perciò spesso è consigliabile affidarsi a quella che una buona agenzia di mediazione ha già costruito nel corso degli anni coi propri clienti. 

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