Immobili, cedolare secca anche per le imprese

Via libera alla nuova cedolare secca sulle locazioni di immobili a uso commerciale anche quando il conduttore agisce nell'esercizio dell'impresa. Il locatore invece, trattandosi di contratti di locazione che verranno assoggettati a imposizione sostituiva dell'Irpef sui redditi fondiari, dovrà essere necessariamente una persona fisica che non agisce nell'esercizio dell'attività d'impresa, arti o professioni.

È questo, in estrema sintesi, il chiarimento contenuto nella risoluzione n. 50/e di ieri dedicata alla corretta portata applicativa del regime della cedolare secca sul reddito da locazione degli immobili ad uso commerciale introdotto dalla legge 30 dicembre 2018, n. 145 (legge di Bilancio 2019). Alcuni uffici territoriali dell'Agenzia delle entrate, si legge nel citato documento di prassi amministrativa, avevano infatti manifestato perplessità circa la possibilità di assoggettare al regime della cedolare secca i contratti di locazione aventi ad oggetto immobili di categoria catastale C/1 in presenza di conduttori che agivano nell'esercizio dell'attività d'impresa.

Nell'ambito dell'attività di consulenza giuridica la divisione contribuenti delle Entrate ha invece chiarito come, proprio per le caratteristiche stesse della nuova disposizione normativa, si debba derogare alle regole ordinarie previste dal regime introdotto dall'articolo 3 del dlgs n. 23 del 2011 che inibiscono l'accesso alla cedolare secca in presenza di conduttori che agiscono nell'esercizio di impresa o di arti e professioni (circolare n. 26/e del 1° giugno 2011). La legge di Bilancio 2019 ha infatti esteso il regime della «cedolare secca», con l'aliquota del 21%, anche ai canoni derivanti dalla stipula dei contratti di locazione con decorrenza dal 1° gennaio 2019, aventi ad oggetto immobili destinati all'uso commerciale classificati nella categoria catastale C/1 (Negozi e botteghe) e relative pertinenze (locate congiuntamente alle unità immobiliari C/1). Tale disposizione, come si legge anche nelle schede di lettura del Senato espressamente richiamate dalla risoluzione in commento, interessa proprio la locazione di immobili di categoria catastale C/1, quali negozi e botteghe ovvero locali per attività commerciale di vendita o rivendita di prodotti, restando escluse, ad esempio, le locazioni di immobili ad uso uffici o studi privati (categoria catastale A/10). Tenuto conto della tipologia di immobili indicati dalla disposizione da ultimo ricordata, è normale che i contratti di locazione che potranno essere assoggettati al regime opzionale della cedolare secca vedranno presenti, unicamente però in qualità di conduttori, soggetti che svolgono attività commerciale.

Potranno pertanto accedere al regime della cedolare secca anche i contratti di locazione aventi ad oggetto immobili di categoria catastale C/1 – con superficie complessiva al netto delle eventuali pertinenze non superiore a 600 metri quadrati - stipulati con conduttori, sia persone fisiche che soggetti societari, che svolgono attività commerciale.

Non potranno invece usufruire della cedolare secca i contratti di locazione aventi le caratteristiche di cui sopra, nelle quale il locatore persona fisica, sia esso titolare del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento, agisca nell'esercizio dell'attività d'impresa arte o professione, così come previsto nella già ricordata circolare n. 26/e del 2011. È questa dunque l'interpretazione ufficiale dell'Amministrazione finanziaria in ordine ai requisiti soggettivi che dovranno avere le due parti contraenti dei nuovi contratti di locazione relativi alle unità immobiliari sopra ricordate, per poter usufruire del regime di tassazione con cedolare secca del 21% sui canoni percepiti dal locatore.