Nella vendita immobiliare con riserva di proprietà, trascrizione del contratto e voltura catastale precedono il passaggio della proprietà al compratore. La risoluzione n. 42/E dell’Agenzia delle entrate chiarisce gli adempimenti da eseguire alla stipula e quelli collegati al pagamento integrale del prezzo. Il saldo non richiede una seconda voltura catastale: a renderlo pubblico sarà l’annotazione, nei registri immobiliari, dell’atto che attesta il versamento. Le indicazioni riguardano anche il modo in cui rappresentare la riserva nella documentazione.
La disciplina richiamata è quella dell’articolo 1523 del codice civile. Il compratore può utilizzare subito l’immobile e ne assume i rischi dalla consegna, mentre il venditore rimane proprietario fino al pagamento dell’ultima rata. Il contratto è quindi una compravendita definitiva, con il trasferimento della proprietà rinviato al completo pagamento. Godimento del bene e titolarità del diritto fanno temporaneamente capo a soggetti diversi.
Come indicare la riserva nella trascrizione
Il contratto deve essere trascritto fin dalla stipula, perché rientra negli atti previsti dall’articolo 2643 del codice civile. La trascrizione rende conoscibile ai terzi la riserva a favore del venditore, anche quando il compratore dispone già dell’immobile. L’Agenzia richiama inoltre l’articolo 17 della legge n. 52/1985: le condizioni o i patti di natura reale devono comparire nella nota di trascrizione. La soluzione indicata è specificare che si tratta di una vendita con riserva della proprietà, aggiungendo eventualmente altre informazioni utili a descrivere la situazione.
Quando richiedere la voltura catastale
L’obbligo di richiedere la voltura nasce alla stipulazione e alla registrazione dell’atto. Il riferimento è l’articolo 3 del Dpr n. 650/1972, che collega l’adempimento agli atti da cui deriva il trasferimento dei diritti censiti in catasto. Secondo le Entrate, il contratto modifica immediatamente la posizione giuridica delle parti: il compratore ottiene la disponibilità economica del bene e ne assume i rischi, sebbene la proprietà rimanga al venditore fino al saldo.
L’intestazione eseguita inizialmente soddisfa dunque le esigenze di aggiornamento degli archivi catastali. Per questo, il pagamento dell’ultima rata non comporta un nuovo obbligo di voltura. La particolarità della vendita risulta dalle informazioni contenute nella nota di trascrizione e dal conseguente aggiornamento dell’intestazione catastale. Quando il prezzo è stato interamente versato, il trasferimento della proprietà si perfeziona e il pagamento viene reso pubblico con l’annotazione dell’atto che lo documenta nei registri immobiliari.
Per l’agenzia che segue una compravendita con questa formula, un uso concreto del chiarimento è predisporre una lista dei documenti da verificare nel fascicolo della pratica, includendo l’atto che attesta il pagamento integrale del prezzo e la relativa annotazione.
