Il possesso di una casa da oltre cinque anni non esclude l’imponibilità della plusvalenza quando a essere venduta è la partecipazione nella società proprietaria. È il chiarimento dell’Agenzia delle entrate nella risposta n. 201 del 5 ottobre 2026, relativa a un trust estero. La vendita riguarda le quote: l’abitazione rimane della società e l’operazione produce, sul piano fiscale, un reddito di natura finanziaria. L’eventuale plusvalenza, nel caso esaminato, è imponibile in Italia.
L’interpello è stato presentato da una società residente nelle Isole Vergini Britanniche, incaricata di amministrare un trust discrezionale, opaco e non commerciale costituito nel 1997. Il trust controlla interamente un’altra società residente nello stesso territorio, che possiede soltanto un’abitazione a Volterra. La casa, detenuta da oltre cinque anni, è stata riservata alle necessità personali dei beneficiari, persone fisiche mai fiscalmente residenti in Italia. Non è stata affittata né destinata ad attività capaci di produrre reddito.
La richiesta di trattare le quote come una casa
Il trustee propone di considerare la società fiscalmente interposta rispetto al trust. Segnala che non ha personale né una struttura operativa, non svolge altre attività economiche ed è amministrata da una società del gruppo del trustee. L’acquisto dell’abitazione è stato finanziato dal trust con un prestito senza interessi. Secondo il richiedente, riconoscere l’interposizione consentirebbe di trattare la vendita della partecipazione come trasferimento diretto della casa, escludendo la plusvalenza immobiliare dall’imposizione perché il possesso supera cinque anni.
Le Entrate non condividono questa interpretazione dell’articolo 37, terzo comma, del Dpr n. 600/1973. La disposizione permette di attribuire il reddito a chi effettivamente lo possiede, anche se formalmente risulta intestato ad altri. La sua funzione non comprende però la modifica della natura giuridica dell’operazione. La presunta interposizione della società non trasforma quindi la cessione delle partecipazioni in una vendita immobiliare: il trust realizza un reddito diverso di natura finanziaria.
Il collegamento con il territorio italiano
Per individuare dove tassare l’eventuale plusvalenza, l’Agenzia applica l’articolo 23, comma 1-bis, del Tuir, introdotto dalla legge di bilancio 2023. La norma riconduce all’Italia i redditi ottenuti cedendo partecipazioni in società non residenti quando oltre metà del loro valore dipende da immobili italiani. Qui il valore della società deriva interamente dalla casa di Volterra: il reddito del trust non residente risulta pertanto prodotto in Italia ed è imponibile nel nostro Paese.
Un’agenzia immobiliare può utilizzare il chiarimento per precisare, nel confronto iniziale con chi intende vendere, se l’incarico riguarda direttamente l’abitazione oppure la partecipazione nella società che ne è proprietaria.
